居住サポート住宅とは？2025年10月創設の認定制度を大家向けにやさしく解説

2025年10月1日、改正住宅セーフティネット法の施行にあわせて「居住サポート住宅」の認定制度がスタートしました。高齢の単身入居者などを受け入れる際の不安を減らし、大家と支援団体が連携して入居後を支える新しい仕組みです。名前は聞いたことがあっても、具体的に何が認定され、大家にどんなメリットがあるのかは分かりにくいものです。本記事では、国土交通省・厚生労働省の公表資料をもとに、賃貸オーナー目線で制度の要点を整理します。

居住サポート住宅とは？制度が生まれた背景

単身世帯の増加や持ち家率の低下が進むなか、高齢者や低額所得者といった「住宅確保要配慮者」の賃貸住宅への入居ニーズは今後さらに高まると見込まれています。一方で、貸主側には孤独死や死亡時の残置物処理、家賃滞納などへの懸念が根強く残っています。こうした状況を踏まえ、令和6年（2024年）6月5日に住宅セーフティネット法等の一部改正法が公布され、その柱の一つとして居住サポート住宅の認定制度が創設されました。

居住サポート住宅とは、居住支援法人などの支援者と賃貸人が連携し、入居中の「居住サポート」（安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎ等）を行う住宅のことです。認定を行うのは福祉事務所を設置する自治体（都道府県・市区町村）で、大家が作成・申請する「居住安定援助計画」が基準を満たしているかを審査します。改正住宅セーフティネット法の全体像とあわせて理解すると、位置づけがつかみやすくなります。

認定の柱：3つの「居住サポート」

居住サポート住宅の中心にあるのが、要援助者に提供する3つの居住サポートです。国交省・厚労省の解説書では、次の内容と頻度が求められています。

①安否確認は、1日1回以上、通信機器または訪問等によって入居者の無事を確認します。センサーやスマートメーター（電気使用量の検知）など、常時作動して異常を検知できる機器が例示されており、24時間以内に異常の有無を判断できることが条件です。なお、入居者自身が押して発報する緊急通報ペンダントは、意識を失った場合などに発報できず異常を検知できないため、安否確認の機器には該当しないとされています。

②見守りは、月1回以上の訪問等により、入居者の心身・生活の状況を把握します。生活の変化を確認する目的から対面が原則ですが、ビデオ通話で室内の様子を確認する方法も認められています。③福祉サービスへのつなぎは、状況の変化に応じて、地域包括支援センターや自立相談支援機関などの公的機関につなぐ体制を用意しておくものです。安否確認の実務は、スマートメーターを使った見守りのように、工事やカメラを伴わない方法とも相性がよいのが特徴です。

住宅そのものに求められる認定基準

ソフト面のサポートに加え、住宅というハード面にも基準があります。規模は原則として新築で25㎡以上、既存住宅で18㎡以上（台所や浴室を共用にする場合は緩和あり）。構造は耐震性を有すること、設備は台所・便所・浴室などを備えていること、家賃が近傍同種の住宅と均衡していることが求められます。

また、認定を受ける計画のなかに、入居者を要援助者などに限定する「専用住宅」を1戸以上設けることが必要です。1棟すべてを対象にする必要はなく、1戸から申請できるため、所有する物件の一部で始めることもできます。

大家にとってのメリットと支援制度

制度には、貸主の不安を和らげる仕組みが組み込まれています。まず、居住サポート住宅に生活保護受給者が入居する場合、住宅扶助費（家賃）の代理納付が法律上原則化されました。自治体から家賃分が直接支払われるため、滞納への不安が下がります。仕組みの詳細は生活保護受給者の受け入れと代理納付の解説もあわせてご覧ください。あわせて、要配慮者が利用しやすい家賃債務保証を国が認定する「認定家賃債務保証業者制度」も同時に創設されています。

費用面では、改修への補助（国費限度額の目安50万円／戸など）、家賃を下げる場合の家賃低廉化補助、家賃債務保証料や孤独死・残置物保険料などの負担軽減に対する補助といった支援メニューが用意されています。補助率や限度額、募集時期は年度や自治体によって異なるため、活用する場合は事前確認が欠かせません。

認定申請の流れと連携先

認定申請は、国が公開する「居住サポート住宅情報提供システム」上での電子申請が可能です。大まかな流れは、自治体への事前相談 → 居住安定援助計画の準備 → アカウント登録 → 電子申請 → 住宅・福祉の両面からの審査 → 認定、というものです。認定されると計画の内容がシステム上に公開され、法令上必要な公示も同時に果たされます。

大家自身がすべての居住サポートを担うこともできますが、多くのケースでは見守りや福祉サービスへのつなぎを担う居住支援法人と連携し、共同で申請する形が現実的です。地域の居住支援法人や居住支援協議会は、自治体の窓口や情報提供システムから探すことができます。

まとめ：見守りの仕組みを持つ物件が強くなる

居住サポート住宅は、「貸すのが不安」という理由で高齢者などの入居を断ってきた大家にとって、行政・支援団体・保証の後押しを受けながら受け入れに踏み出せる制度です。安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎという3つのサポートを、無理のない体制でどう用意するかが出発点になります。

認定を取得しない場合でも、日々の安否確認や見守りの仕組みを整えておくことは、入居者にとっての安心と、大家にとってのリスク低減の両方につながります。万一のときの原状回復費用は最大100万円、空室・家賃損失は最大200万円まで補償する孤独死保険と組み合わせれば、経済的な備えも同時に整えられます。自分の物件で今どこまで備えられているかは、60秒のリスク診断でも確認できます。